在近年的司法實務中,這樣一種案件類型層出不窮:雙方當事人在發生借貸關系時,締結一份房屋買賣契約。在這份契約中,雙方當事人約定,如果借款合同屆期未得履行,則履行房屋買賣合同,轉移房屋的所有權以償還借款。筆者將這種情況下簽訂的買賣合同命名為“擔保型房屋買賣合同”。這件案件類型應當與另一種以房抵債案件做出明確區分,即在借款合同履行期屆滿后雙方達成的以房屋抵償借款的協議。這兩種類型的案件在案件事實上有較大出入,因此,不能混為一談。2015年,最高人民法院頒布了《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》(以下簡稱“《民間借貸司法解釋》”)。其中的第24條對這類案件的處理辦法做了明確的規定,至此,此類案件同案不同判的問題看似已經得到了解決。法院對于這類案件的處理從表面上亦已趨于一致,在司法實踐中,如果當事人以履行買賣合同為由提起訴訟的,人民法院會要求當事人將訴訟請求變更為“民間借貸”。如果當事人對此置若罔聞,那么法院就會做出駁回起訴的裁定。該條文看似解決了問題,但其實對于此類案件的核心問題并未澄明,對于買賣合同的性質和效力的爭論,也并未因該條文的出臺而消聲。因此,在這種案件的處理上,對擔保型房屋買賣合同的性質和效力認定的探討,仍存在其必要性和合理性。筆者試圖通過對實務和學界存在的不同觀點進行整理分析歸納,得出最為合理的解釋路徑,以期為這種案件的解決和對《民間借貸司法解釋》第24條的解讀提供思路。本文第一部分是對擔保型房屋買賣合同糾紛現狀的介紹。本部分主要由最高院兩個典型的案例出發,雖然兩個案例案件事實相似,最高院卻給出了完全不同的兩者裁判觀點。另外,通過對其他代表性案例整理分析,得出結論:這類案例之間最大的共同點便是當事人之間的權利義務關系是近乎相同的,因此可以將其歸納成同一種案情進行考量。得出這一結論后,便要對不同案例的裁判觀點進行整理歸納,通過整理發現,裁判者對這種擔保型房屋買賣合同存在著高度不一致:有認為買賣合同屬于擔保的;有認為買賣合同屬于代物清償的;有認為兩個法律關系都有效存在的,等等。《民間借貸司法解釋》第24條中,明確了對于這類案件,法院應當依照借貸糾紛進行審理。該條款看似對擔保型房屋買賣合同中的核心問題提供了解決辦法,但是,對于該種合同的性質和效力卻采取避而不談的態度,導致學界對條文的解讀也多有不同。因此,雖然這類擔保型房屋買賣合同糾紛已經有相應的司法解釋條文予以規制,但對該種合同的性質和效力的判斷仍存在諸多爭議。這也引出了本文的探討核心內容。文章的第二部分是對擔保型房屋買賣合同的法律認識問題。首先,筆者反對了最高院在朱某某案中提出的附條件的買賣合同說,明確擔保型房屋買賣合同中存在著表面的約定和真意內容兩方面,而并非借款合同與房屋買賣合同的簡單相加。通過分析發現,擔保型房屋買賣合同的表面約定即買賣房子的義務并不真實存在,符合通謀虛偽表示的特征應當歸于無效。在這種案件中,真正有意義的是內部“交付房屋,抵償借款”的協議應當如何進行定性。通過實務界和學界對擔保型房屋買賣合同的不同定性的整理歸納,得出以下幾種主要解釋路徑:擔保說、代物清償說。擔保說中,又存在著“抵押說”、“讓與擔保說”、“后讓與擔保說”等多種觀點。代物清償說中包括代物清償實踐性說、代物清償諾成性說、代物清償預約說等。通過對相關理論制度的分析比較,最終得出結論,擔保型房屋買賣合同不屬于任何一種形式的擔保,也不屬于代物清償或者代物清償預約。將這種合同視為附條件的債之更新,最契合其權利義務的關系。之所以認為擔保型房屋買賣合同實質上是一種附條件的債之更新,主要是因為以朱某某案為代表的此類案件中,當事人權利義務關系最大的特點就是,如果借款合同到期未得履行時,那么償還借款的義務就會在借款合同違約時轉化為轉移房屋所有權的義務。這個時候,債務人不再具有選擇履行權,不能依己之見隨意選擇履行還款義務還是履行交付房屋的義務。在雙方締結的約定之中,存在著一種“過期便不候”的意味。因此,這種權利義務關系界定為一種債之更新最為合適。而且,這種債之更新是附條件的,它以借款合同的違約為生效條件,因此它也具有擔保性的功能。文章第三部分是對附條件的債之更新的法律規制問題。通過對擔保型房屋買賣合同的隱藏行為做出定性之后,應當對這種隱藏行為的效力做出肯定性或否定性的評價,以最終確定隱藏行為的效力。這里會遇到一個問題,即這種“交付房屋,抵償借款”的協議與流質契約存在著表面上的相似性,它能否類推適用于流質契約并歸于無效。通過對流質契約的法理基礎的考察,筆者最后得出結論,“交付房屋,抵償借款”的協議符合流押禁令的法律構成,最后與流押條款達成的效果全然一致,因此將這種協議類推適用流押條款,并無不當。
【學位單位】：華東政法大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：D923.6
【文章目錄】：
摘要
abstract
導言
    一、問題的提出
    二、研究價值及意義
    三、文獻綜述
    四、主要研究方法
    五、論文結構
    六、論文主要創新及不足
第一章 擔保型房屋買賣合同糾紛的現狀
    第一節 擔保型房屋買賣合同的司法實務概況
        一、相關案例介紹與分析
        二、司法實務裁判觀點梳理
    第二節 擔保型房屋買賣合同的現行法規定
    第三節 小結
第二章 擔保型房屋買賣合同的法律認識之爭
    第一節 擔保型房屋買賣合同中表面約定的效力辨析
    第二節 擔保型房屋買賣合同中隱藏行為的性質之爭
        一、對既有定性路徑之檢視
        二、附條件的債之更新說之證成
    第三節 小結
第三章 附條件的債之更新的效力與法律規制
    第一節 與《物權法》第186條的關系
        一、附條件的債之更新應受流押條款的控制
        二、附條件的債之更新的效力問題
    第二節 對《民間借貸司法解釋》第24條的適用解讀
結語
參考文獻
在讀期間發表的學術論文與研究成果
后記

【參考文獻】

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2 陸青;;以房抵債協議的法理分析——《最高人民法院公報》載“朱俊芳案”評釋[J];法學研究;2015年03期

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本文編號：2890770