摘要：圍繞物業權益歸屬和管理問題，住宅業主和房產開發商或物業公司之間的沖突不斷，甚至導致群體性事件。物業矛盾的根源是業主和房地產開發商或物業公司之間的力量不對等，業主入住晚，建立自治組織更晚，被侵占的權益難以索回，或早已流失。政府可以在房地產開發商立項的同時，政府就在自己的白名單中指定一家第三方機構（例如律師事務所），代理未來業主的一切權益；待房產售出、業主陸續入住、最終成立業主自治組織之后，第三方機構向業主自治組織移交代管的一切權益，并收取一定的費用。由于業主的權益在一開始就有人照管，后期矛盾顯然會大大減少。

關鍵詞：房地產，物業，住宅，業主，律師
 
　　近年來，城市住宅業主的權益頻頻被侵犯，業主們為了維護自己的權益不斷和開發商或物業管理公司進行斗爭，甚至發生暴力沖突。如果政府官員攪合其間，貪贓枉法，偏袒開發商或物業公司，則民事糾紛轉變為官民矛盾，成為社會動蕩的誘因之一。
　　據筆者了解，業主利益被侵犯的根源是業主作為后到的、分散的、缺乏專業經驗的個人，難以和擁有先到之利的、作為整體的、富有行業經驗的、得到政府或官員支持的開發商和物業管理公司相抗衡。
　　在房地產項目開工建設之后和開始銷售之前，房產最終的業主還沒有出現，因此他們的權益往往被開發商和前期物業公司所侵占，例如私吞本該屬于未來全部業主的車庫和管理用房，將其登記為自己的產業等等。這為今后業主的維權制造了巨大的障礙。
　　房產開始銷售之后，早期入住的業主還很少，他們難以進行維權，在相當長的一段時間內，住宅區內的物業產生的經濟收入例如停車費、辦公用房出租費和廣告費等被物業公司侵吞。由于歷史久遠，以后很難追回；如果物業公司發生變更，則更難追回。
　　經過若干年，入住的業主多了之后，卻發現要維權也很困難。首先，業主們往往連成立業主自己的組織——業主委員會——都非常困難。如果業主們因“多一事不如少一事”的“搭便車”思想不積極參加維權活動，則少數積極維權的業主將處于孤掌難鳴的尷尬境地；即便業主積極維權，由于缺乏必要的經驗，一切需要從頭學起，進一步增加了維權的難度。如果街道辦事處和房管局等政府機構站在開發商和物業公司一邊，業主維權則會更加困難，即使成立了業主委員會也難以展開工作。
　　圍繞房產物業產生的糾紛常常曠日持久，消耗業主中積極維權者的大量精力，政府部門為了接待他們，也付出了很多精力。電梯維修費等問題不能很好地得到解決，導致電梯等設備年久失修，發生重大傷亡事故。在一些地方甚至發生業主和開發商、物業公司之間的暴力事件。
　　業主是民眾的一部分，他們的不滿實際上也是民眾的不滿，政府應該高度重視，設法解決其中的問題。要從根源上解決圍繞住宅物業的矛盾糾紛，就要從根子上解決問題。
　　政府可以規定：住宅項目從立項開始，開發商就應該在政府開列的白名單中，向政府申請指定一家第三方機構，例如某律師事務所，作為未來業主全部權益的代理人。在房產開工建設到業主委員會成立之間的漫長時間里，這家機構作為未來業主的代理人，為業主爭取和保護所有權益。在業主們決定成立自治組織（如業主委員會）時，該機構可以利用自己的專業經驗協助他們。在業委會成立之后，該機構向業委會轉交所有權益，或繼續被業主委員會聘請作為代理。該第三方機構可以收取一定的費用，可以按照轉交的利益按比例分成，即：向業主們移交的利益金額越大，所得分成也越多；分成比例也可以根據轉交利益確定，即：轉交的利益越多，分成比例也越高，以此促使這些機構積極維護業主的權益。
　　這些機構還可以作為未來業主的代表，在住宅開工建設之初，即介入建設過程，監督住宅的建筑質量。中國住宅建設存在嚴重的偷工減料問題，但因為建設期間業主空缺，監理公司則往往被開發商和建筑公司收買，因此這一問題無法得到解決，為重大傷亡事故埋下了隱患。一旦出事，需要政府出面搶救、治療和善后。即便如此，政府還會被民眾指責監管不力，這將進一步損害政府的公信力。學術界可以展開進一步的研究，尋找獎懲這些第三方代理機構在住宅建設質量監管方面的功過的原則和方法。
　　在業主委員會成立之前的漫長時期內，這種第三方專業機構不僅能夠填補權益所有者的空白，而且因為他們具有一定的專業經驗，能夠較好地監管開發商和物業公司。這一機構的作用，就像孩子的父母，在孩子孕育期間和能夠獨立處世之前，照看其全部權益。因此，這一機構的角色也可以理解成是房產物業的前期監護人。
　　當然，這些機構也可能為一己私利而搞鬼，政府可以建立白名單和黑名單，被證明侵犯業主權益者，將被記入黑名單，向全社會公布，其負責人或法人代表永遠不得從事這一項業務；該機構及其負責人還將被起訴嚴懲，追究刑事責任，在追繳業主損失之外，還要向違規機構及其經營者個人追索巨額賠償，使任何唯利是圖、背信棄義的行為得不償失。
　　物業業主前期代理人制度可以填補住宅立項和業委會成立之間的漫長空白期，維護業主利益，減少社會矛盾，有利社會安定；可以使業主們把全部精力投入自己的本職工作，而不是浪費在自己非專業的維權斗爭中，這對社會發展顯然是有利的。
　　俗話說“安居樂業”。如果居民們被迫耗費大量的精力和開發商或物業公司舉行曠日持久甚至流血的斗爭，他們顯然是無法“安居”的，更是無法“樂業”的。如果民眾不能以全身心投入自己的本職工作，顯然將延誤中國夢的實現。因此，各級領導千萬不能輕視居民和開發商或物業公司之間的矛盾，而應該積極探索、研究和建設必要的機制，徹底鏟除引發矛盾的根源。
 


本文編號：9340