近年來,住房保障成為關系我國民生和發展的重大問題,是社會關注的焦點,也是理論研究的難點。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發展公共租賃住房”以來,公共租賃住房已成為完善我國保障性住房體制、引導房地產市場健康理性發展的戰略性舉措。所謂公共租賃住房,是指政府、企業、社會團體以及其他非盈利組織投資建設,持有房源,并以較低的價格出租給特定住房困難群體的一種保障性住房。公共租賃住房作為解決“夾心層”住房困難問題的有效途徑,是我國“十二五”期間重點發展的保障性住房品種。 從目前全國各大中城市的實踐來看,如何保證持續的建設資金來源以及如何確保項目管理運營的高效率,成為公共租賃住房發展中的主要難題。在融資建設方面,盡管各地都在積極探索市場化融資,如上海引入保險資金,重慶引入基金融資等,但它們基本都采用債務融資的方式,不僅需要每年付息還必須到期還本,這就要求公共租賃住房項目必須設計合理的還本付息方式,因此,重慶、青島等地紛紛提出公共租賃住房“租售并舉”,然而,公共租賃住房作為一種準公共品,其在建設期間享受政府提供的相關優惠政策,如果由社會上小部分人排他性的占有不僅有失社會公平,也不符合公共租賃住房的社會保障屬性,不利于公共租賃住房制度的可持續發展。在管理運營方面,普遍的做法是由政府性質的公共租賃住房專營機構來負責,值得肯定的是,這種模式有利于保證公共租賃住房的公益屬性,但它最大的問題是由于保障對象數量龐大,公共租賃房投入使用后日常運營和維護的難度非常大,需要運營機構投入巨大的人力和資金,在各地住房保障機構人員已經普遍緊缺的情況下,工作量的進一步加大對政府管理效率和執行能力都是極大的挑戰。 針對以上分析,本文提出我國可適時發展房地產投資信托基金(REITs),來參與公共租賃住房的運作。一方面,利用社會資本通過資產證券化回收政府和開發商的公共租賃住房建設資金投入,使其繼續進行公共租賃住房的滾動開發,形成一種內生性的融資機制；另一方面,公共租賃住房REITs運營機構可以對公共租賃住房進行規范化、專業化管理,不僅有利于提高公共租賃住房管理水平和服務質量,還有利于降低政府管理壓力,有效控制管理成本,提高資源利用效率。 論文從政府政策、金融市場環境、項目盈利性等方面分析了REITs參與我國公共租賃住房運作的可行性,并根據我國公共租賃住房的發展現狀與長遠目標,借鑒境外REITs經驗,設計了適合我國具體國情的公共租賃住房REITs模式。通過搜集相關數據,結合必要的定性和定量假設,論文對REITs參與公共租賃住房運作的項目內部收益率(IRR)做了測算,其中把公共租賃住房配套商業物業的租金收益納入項目收益的計算,成為論文的主要創新點。最后,論文就公共租賃住房REITs運作中可能面臨的風險提出了相關控制措施,并提出若干政策建議以從整體上推動我國公共租賃住房REITs的健康、可持續發展。
【學位單位】：東北財經大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：F293.3;F224
【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
1 緒論
    1.1 研究背景及意義
    1.2 研究文獻綜述
        1.2.1 國外文獻綜述
        1.2.2 國內文獻綜述
    1.3 研究方法和內容
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 研究內容
2 公共租賃住房運作現狀及存在的主要問題
    2.1 我國保障性住房發展回顧
    2.2 公共租賃住房與其他保障性住房辨析
    2.3 公共租賃住房運作現狀
        2.3.1 北京模式
        2.3.2 上海模式
        2.3.3 重慶模式
    2.4 公共租賃住房運作中存在的主要問題
        2.4.1 融資建設方面
        2.4.2 管理運營方面
3 REITS相關知識
    3.1 REITs的涵義
    3.2 REITs的主要分類
    3.3 REITs的特點和優勢
        3.3.1 投資門檻低
        3.3.2 流動性高
        3.3.3 投資收益穩定
        3.3.4 投資風險有限
    3.4 REITs與我國房地產信托辨析
4 REITS參與公共租賃住房運作的優勢與可行性
    4.1 REITs參與公共租賃住房運作的優勢
    4.2 REITs參與公共租賃住房運作的可行性
        4.2.1 政府的政策支持
        4.2.2 統一的金融市場
        4.2.3 充足的民間資本
        4.2.4 項目的盈利能力
        4.2.5 美國、香港的REITs經驗
5 REITS參與公共租賃住房運作的模式設計
    5.1 公共租賃住房REITs的設立模式
        5.1.1 組織形式
        5.1.2 投資模式
        5.1.3 運作方式
        5.1.4 發行方式
    5.2 公共租賃住房REITs的參與主體
    5.3 公共租賃住房REITs的運作流程
    5.4 公共租賃住房REITs的盈利模式
        5.4.1 收入來源
        5.4.2 收益分配
        5.4.3 內部收益率計算
    5.5 公共租賃住房REITs的監督機制
6 REITS參與公共租賃住房運作的風險與控制措施
    6.1 風險識別
        6.1.1 市場風險
        6.1.2 項目風險
        6.1.3 收益率風險
        6.1.4 退出風險
    6.2 風險控制措施
        6.2.1 適時調整相關政策
        6.2.2 優化項目整體布局與設計
        6.2.3 引入工程質量終身責任制
        6.2.4 實行長期穩定的稅收優惠
        6.2.5 完善REITs投資的退出機制
    6.3 相關政策建議
        6.3.1 健全REITs相關法律體系
        6.3.2 培養專業人才隊伍
        6.3.3 完善信息披露和監管體系
        6.3.4 培育大批機構投資者
        6.3.5 推行公共租賃住房產業化建設
結論
參考文獻
后記

【參考文獻】

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本文編號：2890951