一、分析2003年以來的房地產稅收調控政策
　　2003年6月，中國人民銀行第121號文件的頒布標志著國家開啟了對房地產市場宏觀調控的征程。據不完全統計截止到2010年為止，關于綜合房產稅、營業稅、土地增值稅、個人所得稅、企業所得稅、多種房地產稅、土地增值稅等的相關文件多達69件。其中，營業稅、個人所得稅和土地增值稅是對房地產行業產生直接影響的三大關鍵稅種。不同的法律政策和法律文件對房地產市場所發揮的作用各有不同，立足法律規范的層次對相關文件進行歸類的話，大體可分為一下幾種條文。
　　1.宣示性條文
　　宣示性條文沒有實本文由收集整理質性的內容，其功能在于傳遞管理者的某種決心，進而影響決策者的思維行為、規范市場活動。因此，在實際執行中，宣示性條文沒有重大的影響力與現實意義。
　　2.重復性條文
　　重復性條文是國家對已經出臺或生效的法律文件，為強調其重要性再度出臺實施的文件。法律、法規的法律效力要遠遠高于部門政策，唯有法律、法規得以尊重、執行，政策的遵守才成為可能。但實際情況是，下級部門普遍傾向于執行上級文件、而對法律、法規卻“不屑一顧”，因此，國家只有頒發重復性條文，才能使其得以貫徹執行。
　　3.變更性條文
　　當原來的規定面對新情況顯得“力不從心”，無法滿足現實需要時，需要相關管理部門在自己部門的權限范圍內，對原來的規定作出變更。
　　4.新增加內容條文
　　一些重要的內容沒有體現在當前貫徹實施的法律、法規、文件中，對此，管理部門重新加上的條文就屬于新增加內容條文。稅收一方面是國家財政支出的重要來源，一方面又是對公民財富的一種合法剝奪。因此，在增加新的稅收種類時，必須要征得社會的同意和認可。
　　5.說明性條文
　　說明性條文是對正在執行的法律、法規中一些表達上存在歧義、理解上有難度的內容進行說明的條文。我國關于房地產稅收調控的文件大都是說明文性質的，由于法律、法規的執行力度和穩定性要更強一些，因此，面對千變萬化的外部環境，相關部門必須要與時俱進，及時對法律法規執行過程中出現的疑問做出合法、合理的解釋。
　　除了以上條文外，還有操作性條文、形式性條文等等不同的種類。所有條文中變更性條文和新增加內容條文對房地產市場的影響是最為直接、最為顯著的，對房地產行業的宏觀調控與引導產生了巨大的作用。尤其是二手房交易征收營業稅的國稅發[2005]89 號第三條，規定2005年6月開始，購房時間在兩年之內進行銷售的，將征收全額營業稅；超過兩年的，按照購房與售房時的差價征收營業稅（后來將兩年的期限上調為五年）。此條文的出臺對抑制房地產市場過熱、控制房地產炒作者贏取暴利起到了關鍵作用。
　　二、房地產稅收調控的現狀與不足
　　1.稅收調控缺乏法律保護
　　我國稅率的調節往往是得到國務院批準后，由財政部門予以宣布，而實際上國務院怎樣批準的、國務院的批準等不等于事實上的法律保護、其法律效力又是如何等等我們無從得知。作為國家稅收的調控者、引導者，財政部門在行使其手中的征稅權時，必須要堅持稅收法定的原則，堅持“無代表則無稅”。因此，在沒有征得人民允許的情況下，由國務院頒布行政法規允許財政部門調節稅率的方法違背了
　　稅收法定的原則。
　　2.稅收調控不夠嚴謹
　　我國目前對房地產市場的稅收調控政策缺乏嚴謹性與謹慎性，盡管有時為了滿足形勢的變化不得不對相關內容作出調節、變更，以體現宏觀調控的政策性與靈活性。但過于頻繁的“朝令夕改”則顯得盲目隨意。當稅收的靈活性與穩定性發生碰撞之時，就及其容易導致政府濫用手中的稅收調控權利，侵犯納稅人的財產權。稅收法定的原則要求稅收調控必須要走法律程序。程序保障、程序合法、程序正義應當是稅收法定原則的應有之義，應當體現在國家征稅權的行使過程中。而實際上我國稅收調控法治色彩淡薄、政策性味道濃厚，政府更加傾向于稅收調控的功能性價值。
　　三、完善房地產稅收調控的舉措
　　1.完善立法環節，對新文件進行可行性研究
　　要加強科學立法、嚴格執法，對新出臺的稅收調控政策必須要進行可行性研究。以目前分歧最嚴重、討論聲最高的物業稅為案例來看，有人認為在房產的持有環節不沒有設立征稅的門檻是目前我國房地產稅收調控結果差強人意的癥結所在，因此建議應當征受公民房產物業稅。稅收一方面是國家財政支出的來源，一方面也是對公民財產的剝奪，因此對公民財產的征收必須要經過立法程序或相關法律的規定。征收物業稅必須要經過全國人民代表大會或人大常委會同意后，以立法的形式予以確定。要起草法律草案，廣泛采集社會意見，尊重社會各個階層的意愿表達，要不斷完善、創新，深化民眾對新政策的理解，為日后法律法規的貫徹執行清掃障礙。對于稅收調控過程中出現的違法、違規、違紀現象要及時發現、及時查辦、及時處理，追究相關負責人的法律責任，嚴懲不貸、絕不姑息。
　　2.適當范圍內減少征稅
　　從理性的角度進行分析的話，我們不得不承認，稅收調控政策其實是一把雙刃劍，對房地產市場產生的影響是兩面的，有些政策的實施甚至已經違背了其當初的目標。比如2005年頒布實施的二手房交易征收營業稅、 2006年頒布實施的二手房征收個人所得稅政策，筆耕論文新浪博客，其實并沒有實現當初抑制炒房、降低房價、穩定房地產市場秩序的目的。當前房地產市場已經打破了供給與需求之間的平衡，如果我們目前還沒有辦法對房地產供應商進行稅收轉嫁進行控制的話，那么最佳的選擇就是在適當的范圍內，減少征稅額度，降低房地產商的房地產交易成本和房產開發成本。

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