以物抵債在我國合同法體系中未設明文,但在現實生活中卻十分普遍,法院審理的民商事案件中時常出現以物抵債相關的糾紛,所用的抵債物多為房屋。司法實踐中,最常見的案例主要有兩種類型,一種是以房抵債合同糾紛,一種是擔保型房屋買賣合同糾紛。對以房抵債合同的定性及效力評價,目前已無太大爭議,反觀擔保型房屋買賣合同,學界對該類合同之本質爭議較大,存在多種解釋論,對該類合同的效力評價亦是熱議焦點。筆者希望能借由本文,明悉擔保型房屋合同本質并作出效力評價,為相關糾紛的審理提供法理依據。本文共分四部分。第一部分:擔保型房屋買賣合同及其存在的問題。首先對本文所論的擔保型房屋買賣合同進行了界定,是指存在在先債務的當事人間訂立的約定如在先債務無法按約履行,則債權人有權要求債務人轉移房屋所有權以抵債的房屋買賣合同。其次闡述了擔保型房屋買賣合同存在的問題,一是學術領域對該類合同之本質爭議較大,存在多種解釋論,如讓與擔保說、后讓與擔保說、不動產抵押說、選擇之債說、債之更改說等,二是對擔保型房屋買賣合同是否有效亦存在熱議。第二部分:擔保型房屋買賣合同的本質界定。該部分首先對擔保型房屋買賣合同的多種解釋論一一進行了概述并予以了駁斥。讓與擔保系一種物權擔保方式,物權性體現在擔保權人形式上取得擔保標的物的所有權這一物權權利,而擔保型房屋買賣合同中的債權人僅有權在債務人未按約履行在先債務時要求債務人轉移房屋所有權以抵債,其享有的僅是債權請求權,與讓與擔保權人享有的物權權利迥異,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為讓與擔保。后讓與擔保由楊立新教授創設,基于其擔保物權屬性賦予了優先受償權,但該種優先權利的取得須由法律規定,而就擔保型房屋買賣合同的債權人,僅具有要求債務人轉移房屋所有權抵債的債權請求權,并無能享有優先受償權的法律依據,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為后讓與擔保。不動產抵押權實質上是一種對擔保標的物折價、拍賣、變賣款項享有的優先受償權,而擔保型房屋買賣合同中的債權人按照合同約定享有的是要求債務人轉移房屋所有權抵債的權利,其希望取得的是擔保標的物的所有權,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為不動產抵押。選擇之債中,有一方當事人享有選擇權,而在擔保型房屋買賣合同關系中,無論債權人抑或債務人,均不享有完全的選擇權,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為選擇之債。債之更改具有新債務履行前舊債務即消滅的特征,而在擔保型房屋買賣合同關系中,形式上的房屋買賣合同的訂立,并不使得在先債務消滅,只有債務人履行轉移房屋所有權抵債之義務,方使得在先債務消滅,與債之更改產生之效力存在不同,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為債之更改。筆者認為,從我國臺灣地區學者孫森焱、鄭玉波對代物清償預約的定義看,代物清償預約的構成要件與擔保型房屋買賣合同相符,擔保型房屋買賣合同本質上屬代物清償預約,約定的是將來訂立代物清償合同,故擔保型房屋買賣合同屬預約合同,代物清償合同屬基于預約而訂立的本約合同。擔保型房屋買賣合同不具有物權效力,因為若其有物權效力,與物權法定原則、物權區分原則相悖,當事人間僅為合同關系,擔保型房屋買賣合同擔保功能的實現是基于其代物清償預約的本質,通過代物清償預約的約定賦予債務人訂立代物清償合同即轉移房屋所有權抵債的義務實現。第三部分:擔保型房屋買賣合同的效力評價。該部分首先闡述了通謀虛偽行為理論具備四個構成要件:一是須有意思表示,二是須表示與內心目的不一,三是須有虛偽故意,四是須行為人與相對人通謀實施。將擔保型房屋買賣與通謀虛偽行為構成要件相比照可見,擔保型房屋買賣合同符合通謀虛偽行為的構成要件。基于此,筆者通過謀虛偽行為的效力評價規則認定擔保型房屋買賣合同效力,作為偽裝行為的房屋買賣合同無效,作為隱藏行為的代物清償預約合同效力應依照相關法律規定認定,關鍵在于其是否符合合同成立及生效的一般要件,主要爭議為其是否因違反流押禁令而無效。對此筆者認為,代物清償預約約定并不屬于流押條款,流押條款的“歸債權人所有”之約定屬處分行為,代物清償預約約定的“向債權人轉移”之約定屬負擔行為,流押禁令禁止的是處分行為而非負擔行為,故代物清償預約并不違反流押禁令;此外,流押條款之所以在世界范圍被廣泛禁止,究其原因在于為防止抵押人因自身之不謹慎而陷入不利之境地,受到抵押權人之暴利盤剝,但擔保型房屋買賣合同隱藏的代物清償預約并不必然損害債務人權益,債務人對合同的訂立與否具有選擇權,并未處于完全的弱勢地位;即使在先債務為高利貸,法律已明確最高利率上限,債務人如能按約歸還借款本金并按法定利率上限支付利息,債權人即使不予認可,其仍需通過訴訟程序以在先債務未能按約履行為由主張轉移房屋所有權以抵債,法院審理時需先審查在先債務是否已按約履行,審查時斷然不會支持超過法定利率上限之利息,債務人只要按約歸還借款本金并按法定利率上限支付利息,即可認定在先債務已按約履行,債權人訴請并不會得到支持,債務人權益并不會受損;若在合同訂立后,房屋價值大幅上漲,遠超在先債務金額,債務人仍可選擇按約履行在先債務,并無失去失去房屋之風險,如債務人無法按約履行在先債務,仍可以顯失公平為由主張撤銷擔保型房屋買賣合同,撤銷理由的舉證可通過司法鑒定程序評估房屋市場價值;同時,擔保型房屋買賣合同隱藏的代物清償預約亦并不必然損害其他債權人權益,債權人僅享有要求債務人轉移房屋所有權以抵債之權利,對房屋并不享有任何物權上的權利,其他債權人在債權經過訴訟程序確定的情況下可以毫無障礙地通過執行程序執行該房屋,在債權經過訴訟程序確定前,亦可申請人民法院對房屋采取保全措施,限制房屋過戶登記,即使擔保型房屋買賣合同的雙方當事人已完成轉移房屋所有權以抵債,其他債權人仍可通過主張合同無效及行使債權人撤銷權救濟。第四部分:擔保型房屋買賣合同債務人的權益保障。該部分中筆者認為,基于我國國情,認定擔保型房屋買賣合同隱藏的代物清償預約有效的情況下,還是需給予債務人權益以保護。債務人的保護可借鑒讓與擔保清算規則的理論,通過引入清算程序予以實現。具體而言,筆者建議可賦予債務人清算選擇權及基于清算結果的余額返還請求權以保護債務人權益,將擔保型房屋買賣合同有效的負面影響降至最低。
【學位單位】：華東政法大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：D923.6
【文章目錄】：
摘要
abstract
導言
    一、問題的提出
    二、研究價值及意義
    三、文獻綜述
    四、主要研究方法
    五、論文結構
    六、論文主要創新及不足
第一章 擔保型房屋買賣合同及其存在的問題
    第一節 擔保型房屋買賣合同之界定
        一、合同當事人間之在先債務
        二、房屋買賣合同之形
        三、房屋買賣合同之以房抵債約定
    第二節 擔保型房屋買賣合同存在的問題
        一、擔保型房屋買賣合同定性之爭
        二、擔保型房屋買賣合同效力之惑
第二章 擔保型房屋買賣合同的本質界定
    第一節 擔保型房屋買賣合同現有學說之辨析
        一、讓與擔保說之概述及否定
        二、后讓與擔保說之概述及否定
        三、不動產抵押說之概述及否定
        四、選擇之債說之概述及否定
        五、債之更改說之概述及否定
    第二節 代物清償預約說之合理性
        一、代物清償預約之概述
        二、代物清償預約說之合理性分析
    第三節 擔保型房屋買賣合同擔保功能的實現
        一、擔保型房屋買賣合同物權效力的否定
        二、擔保型房屋買賣合同擔保功能的實現方式
第三章 擔保型房屋買賣合同的效力評價
    第一節 擔保型房屋買賣合同與通謀虛偽行為
        一、通謀虛偽行為理論概述
        二、擔保型房屋買賣合同與通謀虛偽行為
    第二節 擔保型房屋買賣合同效力評價
        一、通謀虛偽行為效力評價
        二、擔保型房屋買賣合同偽裝行為效力評價
        三、擔保型房屋買賣合同隱藏行為效力評價
第四章 擔保型房屋買賣合同債務人的權益保障
    第一節 擔保型房屋買賣合同債務人權益保障的必要性
    第二節 擔保型房屋買賣合同債務人權益保障的路徑
    第三節 擔保型房屋買賣合同債務人權益保障的方式
        一、讓與擔保清算規則概述
        二、擔保型房屋買賣合同債務人權益保障的具體方式
結語
參考文獻
致謝

【相似文獻】

相關期刊論文 前10條

1 ;購買房屋沒辦理過戶 房子被查封如何維權[J];廣西質量監督導報;2019年07期

2 宋慶芳;;擔保型房屋買賣合同行為性質探析[J];法制與社會;2019年32期

3 劉成;;情勢變更原則在房屋買賣合同中的適用分析[J];法制博覽;2016年34期

4 周健;王宇;;農村房屋買賣合同的效力檢討[J];法制博覽;2017年11期

5 陳瑩;;限貸政策對房屋買賣合同履行的影響[J];法制與社會;2017年06期

6 雷苗苗;;我國農村房屋買賣合同的效力問題分析[J];天水師范學院學報;2016年02期

7 郝杰;;淺論房屋買賣合同生效的條件[J];中外企業家;2015年07期

8 李國際;劉江一;;試析農村房屋買賣合同的效力[J];三峽大學學報(人文社會科學版);2015年06期

9 周長鵬;;沒有房產證,房屋買賣合同是否有效[J];金橋;2018年07期

10 李東;;買房被新政攪黃了,怎么辦?[J];婚姻與家庭(社會紀實);2016年12期

相關碩士學位論文 前10條

1 王婷婷;借名購房的法律問題研究[D];山東科技大學;2018年

2 馬從海;擔保性房屋買賣合同研究[D];南京師范大學;2019年

3 傅蕾艷;民間借貸中房屋買賣合同法律問題研究[D];青島大學;2019年

4 王耘;淺析擔保型房屋買賣合同[D];華東政法大學;2018年

5 倪晶旌;以房抵債協議的解釋與認定[D];華東政法大學;2017年

6 董玉堂;論行政行為引起的房屋買賣合同中的給付障礙[D];華東政法大學;2017年

7 謝彬;擔保性房屋買賣合同研究[D];天津大學;2018年

8 謝梅玲;農村房屋買賣合同效力研究[D];河北經貿大學;2019年

9 鄒夢娟;論農村房屋買賣合同的法律效力[D];東北農業大學;2019年

10 楊馥溢;房屋買賣合同中的漲價損失賠償問題研究[D];華中師范大學;2019年

本文編號：2891513