第 1 章 緒論 

1.1 研究背景與目的
多年來山西省新農村建設圍繞著“生活寬裕、生產發展、村容整潔、鄉風文明”的目標，取得階段性的成果。但是在建設過程當中普遍存在“重建設，輕管理”的問題。因此，建好新農村的同時，完善對新農村的管理，，讓新農村建設成果長久保持發展下去，解決新農村建設的后續管理問題，勢在必行。 目前，許多文獻就山西省新農村建設與管理進行了理論上和實踐上的探討，存在各種關于山西省新農村建設與管理應如何發展的理論和觀點，這對維護新農村建設成果具有極大的促進作用和指導意義，但較少引入物業管理制度來促進新農村的建設與管理。隨著新農村建設的不斷向前發展，對新農村建設與管理在理論和方法上要有新的突破，從而為新農村建設與管理提供理論和技術儲備。因此，本文擬從山西新農村管理中引入現代物業管理制度作初步探析。 本文研究的目的是在深入了解現代物業管理制度在農村管理方面存在的獨特優勢，根據山西省新農村發展實際情況以及其中所存在的問題，分析山西省新農村中引入物業管理制度的必要性與可行性，借鑒國內外物業管理制度進入農村市場的成功經驗，提出山西省新農村管中物業企業、與政府的發展對策。 
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1.2 國內外研究現狀 
對中國大陸地區而言，物業管理作為一個舶來品，它發源于十九世紀六十年代的英國。發展到現在，英國物業管理已經成為一個整體水平處于世界一流地位的行業，同時西方發達國家的物業管理整體水平也高于東方。中國大陸地區物業管理與西方發達地區物業管理的區別在于，中國大陸地區物業管理源于西方，但并不僅僅是將西方發達地區的物業管理全部引入，而是結合國家文化、經濟背景及其自身的發展需求而進行了批判的吸收，使其具有中國本土特色。對于廣大的中國人民而言，物業管理是伴隨著房地產改革而來的新鮮事物，是一種新的住房管理模式，因此在國內研究物業管理模式的文獻并不多，并沒有形成規模。王鵬于 2005 年提出載我國體制轉軌和社會轉型的特定背景下，社區管理必須選擇“政府主導”模式，他強調應加快職能轉變，培育社區消費意識，推動住房管理市場化建設，健全社區管理制度和體制。王志國于 2006 年以公共治理理論為基礎探討社區管理中的代理委托結構的問題。這些觀點對本文的研究有較大啟示[1]。2009 年賈艷梅提出應大力發展物業管理行業，促進社區管理規范化及為業主資產保值增值。楊正國 2015 年提出中國物業管理存在的問題及發展趨勢，總體認為物業管理作為一個朝陽行業，會為業主提供更方便快捷的服務，同時能夠創造巨大的經濟效益。 關于社區管理與物業管理之間的關系問題，2010 年有許多學者及行業資深專家提出了新的觀點，北京盛世物業服務公司董事長劉剛認為物業管理企業所提供的物業服務，在構建和諧社區的框架中起著重要的作用，但物業管理企業作為市場化服務提供商，不大可能從根本上解決所有社區和諧問題，他認為社區和諧的構建，應該從社區管理的機制入手。周梅（2012）也提出了從社區管理工作入手來提高物業管理服務水平的觀點[2]。 
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第 2 章 物業管理理論與社會主義新農村建設研究 

2.1 物業管理理論
中國大陸地區“物業”一次由香港地區引入，是指已建成并投入使用的各類建筑物及其附屬的設備、設施及相關場地。按照使用功能分為四種類型：（1）居住性物業，指供人民生活居住的建筑物及其附屬的設備、設施及相關場地，包括普通小區、酒店式公寓等、保障性住房等；（2）商業性物業，特指通過經營實現利潤的建筑物，包括酒店、寫字樓、商場等；（3）工業性物業，是指從事生產活動所使用的房屋；（4）特殊物業，主要是指以上三種類型以外的物業類型，包括碼頭、機場、圖書館、體育館等， 根據《物業管理條例》第二條的相關規定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照服務合同的約定，對房屋及附屬的設備、設施及相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 1981 年，深圳市物業管理有限公司成立，標志著物業管理這一市場經濟的產物由香港引入國內大陸地區。深圳理所當然地成為我國大陸地區物業管理行業的發源地。當時引進物業管理行業主要是因為外資需求，所以在全國發展和推廣都非常緩慢，直到 90 年代，建設部逐漸認識到物業管理模式可以很好的維護房屋，配合當時的房地產政策，是實行住房制度改革的重要保障。于是經過調研和研究，頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，在全國范圍內強制推廣物業管理模式，當時要求每一個新建的住宅小區都必須實施物業管理，代表著社會化、企業化、專業化的物業管理才在全國迅速發展。并逐漸由最初的只接管住宅小區，逐步延伸到商業物業、工業物業及學校、醫院、酒店等一些特殊物業里面，由此物業管理行業進入一個飛速發展的階段，物業管理覆蓋率逐年提高。2012 年，深圳物業管理覆蓋率達到了 95%，覆蓋的業態有住在小區、工業廠房、學校、政府辦公大樓、醫院、市政公園、車站碼頭、賓館、寫字樓、商場等幾乎所有的領域，出現了中海、金地、中航、福田、萬科、華潤、恒大、萬廈等在全國市場擁有較高影響力 的著名物業服務企業。特別是伴隨著物業管理行業的發展，為促進行業市場競爭和健康快速發展，我國出臺了相繼出臺了《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《物業管理條例》等一大批物業管理相關法律法規。規范和引導了整個行業的健康發展，引進了市場競爭機制，促進了建管分離。物業管理行業進入了跨越式發展階段。2007 年，國務院根據新頒布實施的《物權法》的有關相關規定，重新修訂了《物業管理條例》促進了建管分離，新建住宅小區全面實施招投標制度，物業管理市場化全面啟動。優勝劣汰，促進了整個行業的快速發展。由此，我國物業管理業進入了規范化、法制化的發展階段。   
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2.2 委托代理理論
委托代理理論是制度經濟學契約理論的重要的組成部分，是指一個或者多個行為主體根據一種隱含或的明示契約，雇傭、指定另外一些行為主體為他們服務，同時給予后者相應的決策權利，同時根據后者提供的服務的質量和數量支付給對方相應的報酬。授權者是委托人，被授權者是代理人。 委托代理關系源于“專業化”的存在。當存在“專業化”時就會出現一種關系，在這種關系中，代理人具有相對優勢從而代表委托人進行行動。現代意義的委托代理的內涵最早是由羅斯提出的:“如果雙方當事人，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些決策權，標志著代理關系就隨之產生。”[5]委托代理理論從不同于一般微觀經濟學的視角來分析企業的內部、企業與企業之間的委托代理關系，它在解釋許多組織現象時，優于傳統的微觀經濟學。委托代理理論認為：委托代理關系是隨著生產力的大發展和規模化的大生產的產生而出現的。究其原因是一方面生產力發展使得社會分工更加細化，權利的所有者由于能力、精力和知識的原因不能行使所有的權利了；另一方面專業化大分工出現了一批具有專業知識和技能的代理人，他們有能力、有精力代理行使好被委托的權利。但是在委托代理的關系當中，由于代理人與委托人的效用函數不同，委托人追求的是使自己的財富最大化，而代理人則更注重自身的工資收入、閑暇時間和奢侈消費最大化，這就會導致兩者的利益矛盾。在不具備有效的制度管理下代理人的行為極有可能損害委托人的相應利益。而現實中不管是社會領域還是經濟領域都普遍存在著委托代理關系。 
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第 3 章 山西新農村建設及管理現狀調查 ....... 14 
3.1 山西新農村建設現狀 .......... 14 
3.2 當前山西新農村管理現狀及存在的主要問題 .... 15 
3.2.1 專業化、社會化的物業管理在山西農村覆蓋率極低 ...... 16 
3.2.2 新農村居住環境滿意度不高 ..... 16 
3.2.3 新農村公共設施管理粗放 ....... 17 
3.2.4 新農村農村文化生活單調 ....... 17 
3.2.5 新農村治安防范、交通管理存在較大隱患 ....... 18 
第 4 章 山西新農村推行物業管理模式的必要性與可行性 ....... 19 
4.1 現代物業管理制度引入山西新農村管理中的必要性：基于比較視角 ..... 19
4.2 山西新農村管理中引入現代物業管理制度的可行性：基于三方視角 ..... 23
第 5 章 山西新農村物業管理的主要模式與實施路徑 .... 27
5.1 山西新農村管理中現代物業管理制度的引入模式 ....... 27 
5.1.1 以村委會為主體成立物業服務企業模式 ......... 27 
5.1.2 委托專業物業服務企業進行管理的模式 ......... 28 
5.1.3 完全按現代企業制度組建物業服務企業 ......... 28 
5.2 山西新農村物業管理的實施路徑：基于王國村模式實例研究 .... 29 

第 6 章 推進山西新農村物業管理的建議 

6.1 基于政府層面的相關建議

目前，物業管理行業歸房地產行政管理部門主管，而鄉鎮一級沒有設立房地產行政管理部門，因此多數鄉鎮沒有物業管理行業歸口行政管理部門，沒有專門部門引導這種模式在自己的轄區擴展下去。行政管理的缺失，使得在新農村管理中引入物業管理模式雖然值得推廣和引入，但無人可做和無人能做[22]。根據走訪調查，大部分物業管理模式走進農村的案例都是有物業服務公司先介入，然后政府才推動發展。所以，物業管理模式要想在農村生根發芽，迅速發展，應有專職人員管理協調。各鄉鎮能將鄉村物業管理劃歸鎮政府某一部門領導(如鄉鎮建設管理辦公室)，使現代物業管理制度在新農村管理中的推廣與使用有相應的體制保障。 在山西新農村中引入物業管理公司會面臨很多問題。例如：技術、服務人員不專業，導致村民滿意度不高，缺乏物業管理忠誠度；物業管理費用無法收繳，公司業務開展舉步維艱等。這些問題不及時解決就會產生很多問題[23]。物業公司要及時分析困境，提前做好預案。如加大服務管理力度，提高物業服務水平，提高滿意度和忠誠度，使村民切實享受到與繳費相一致的物業服務，同時應加大對農村物業的保值增值，使農村享受到物業服務帶來的收益。 

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結論

本文通過閱讀大量學者的研究文獻，吸收與本文相關的理論研究就在山西新農村管理中引入物業管理的模式和路徑，并且在理論的指導下創新性的提供了相應的建議。 文章通過調研對社會主義新農村建設中引入物業管理制度中政府、企業以及村民的不同訴求，可以知道社會主義新農村建設與管理中引入物業管理模式具有必要性與可行性，山西省在新農村建設與管理中引入物業管理模式可以保障新農村建設成果促進新農村建設與管理進入一個新的階段。為此，依據山西新農村發展的不同情況，對經濟發達地區農村、經濟不發達地區農村、城中村等三種不同特點的農村物業管理提出不同的發展模式，為廣大農村引入現代物業管理制度提供借鑒。文章對比王郭村等的成熟實踐經驗，在山西新農村引入物業管理時要突出抓好以下幾點：以安全管理為切入點奠定基礎；以環境管理為突破口爭取認同； 以“政企互動”的運作模式搭建平臺實現雙贏；以“以人為本的服務理念” 彰顯企業精神、體現人文關懷的長遠發展路徑。最后基于政府層面和物業管理服務企業層面提出了相應的建議使實施物業管理促進山西新農村社區建設更具可操作性。 
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參考文獻(略)

本文編號：38233