一、物業(yè)稅的概念及特點

　　物業(yè)稅具有以下特點:第一、征稅范圍確定。除少數(shù)國家對大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國家只對土地和房屋征稅，具有較強(qiáng)的確定性。第二、稅種地位明確。財產(chǎn)稅是實行分稅制國家的主體稅種。據(jù)OEeD組織1990年的資料，在地方稅中，美國財產(chǎn)稅占80%，加拿大占84.5%，澳大利亞占99.8%，而在財產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動產(chǎn)稅。第三、配套制度完善。房屋評估價值符合"量能納稅"原則，而且具有"交易證據(jù)多、便于誠信納稅、收入富有彈性"的特點，世界各國尤其是市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，稅制比較完善的國家普遍建立了嚴(yán)密的房地產(chǎn)評估制度，形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。

　　二、物業(yè)稅的稅制設(shè)計

　　1.物業(yè)稅的納稅義務(wù)人、課稅對象

　　(1)物業(yè)稅的納稅義務(wù)人根據(jù)我國土地公有制經(jīng)濟(jì)制度，土地屬于國家所有。法人、自然人及其他組織對土地只擁有土地使用權(quán)而不擁有土地所有權(quán)。所以物業(yè)稅中房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)包含土地使用權(quán)。

　　(2)物業(yè)稅的征稅對象

　　關(guān)于農(nóng)村是否應(yīng)該被包括在物業(yè)稅的征稅范圍之中，學(xué)術(shù)界還未形成統(tǒng)一觀點。本文認(rèn)為應(yīng)將農(nóng)村劃入到征稅范圍之中。如果農(nóng)村不被包括在課稅范圍內(nèi)，就會給偷逃物業(yè)稅的行為留有一定的空間(如富人在農(nóng)村利用耕地修建別墅等)，這樣物業(yè)稅的稅源不僅得不到保證，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)社會公平的目標(biāo)無法充分實現(xiàn)，還會使物業(yè)稅的征管成本增加。在將農(nóng)村劃入征稅范圍的同時應(yīng)根據(jù)農(nóng)村房地產(chǎn)存在的用途決定征免。

　　2.物業(yè)稅的計稅依據(jù)、稅率

　　(1)計稅依據(jù)的設(shè)計

　　①從價計征和從量計征的選擇

　　在稅收理論中，房地產(chǎn)稅類按稅種的計量標(biāo)準(zhǔn)劃分，可以被分為從量計稅和從價計稅。從量計稅是以課稅對象的數(shù)量、重量、容積、體積、面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確定的單位稅額確定的稅。從價計稅是根據(jù)課稅對象價值的大小按一定比例征收的稅，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅類中既有從價征收的稅種(如我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅)，也有從量征收的稅種(如我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅)。

　　從量計稅和從價計稅各有優(yōu)劣。本文認(rèn)為，由于從量計征的方式在物業(yè)稅實際征收過程中會存在不公，不符合物業(yè)稅開征的公平原則。因此我國物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價計稅，而對于計稅依據(jù)的確定，筆耕論文新浪博客，可借鑒國外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的課稅評估價值為計稅依據(jù)。

　　②計稅依據(jù)的定價

　　物業(yè)稅的計稅依據(jù)要通過房地產(chǎn)的價值評估確定。獲得房地產(chǎn)評估價值的方式有兩種，分別是一般性房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)課稅評估。兩種評估方式在對相同的房地產(chǎn)評估時既存在共性也有區(qū)別。共性在于都是通過科學(xué)方法對評估對象進(jìn)行評估，并且房地產(chǎn)課稅評估需借用一般性房地產(chǎn)評估的方法，如成本法，收益法、市場比較法等。

　　由于物業(yè)稅計稅依據(jù)評估具有量大面廣、周期性評估的特點，所以本文認(rèn)為在具體征收物業(yè)稅時應(yīng)采用房地產(chǎn)課稅評估的方式。

　　從房地產(chǎn)價值評估的實踐看，房地產(chǎn)升值因素的部分主要是土地，房地產(chǎn)減值因素的部分主要是建筑物。從長期看，土地作為稀缺資源，市場價格將會不斷上漲。而土地上的建筑物會因為使用而產(chǎn)生累計折舊，同時還會因為建筑物本身的質(zhì)量、戶型、年代、周遍交通情況等因素的變化發(fā)生減值，所以房屋的凈值呈不斷下降的趨勢。

　　(2)稅豐的設(shè)計①稅率設(shè)計思想

　　物業(yè)稅作為房地產(chǎn)稅制改革中被推出的一個新稅種，在其被開征后，能獲取到的財政收入應(yīng)以不低于現(xiàn)行稅制條件下能夠獲取到的財政收入。同時，物業(yè)稅的稅負(fù)也不能超過現(xiàn)有納稅人的稅負(fù)水平。在現(xiàn)實情況中，現(xiàn)有納稅人可以被分為兩部分:普通居民和營利性單位或個人。前者擁有的房地產(chǎn)作為個人財產(chǎn)在現(xiàn)行稅制條件下幾乎不承擔(dān)稅負(fù)(對個人居住生活用房的土地使用稅由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局決定減免)。后者是現(xiàn)行稅負(fù)的主要承擔(dān)者。而由物業(yè)稅納稅義務(wù)人的設(shè)計可知，在其開征以后，普通居民也會成為稅負(fù)承擔(dān)者。因此，開征物業(yè)稅不僅在政策上要廣泛宣傳，讓正確的納稅觀深入人心，同時在稅率設(shè)計上更應(yīng)兼顧普通居民的利益，充分考慮普通居民的承受能力，稅負(fù)水平應(yīng)以不影響普通居民正常生活為原則。

　　②稅率形式的選擇

　　開征物業(yè)稅是政府的一項長效工程。

　　因此，在稅率形式的確定問題上，應(yīng)既實現(xiàn)效率又實現(xiàn)公平。但是單一的稅率形式選擇并不能讓公平和效率很好的統(tǒng)一。如從實現(xiàn)效率的角度出發(fā)，稅率形式應(yīng)選擇定額稅率和比例稅率。由于物業(yè)稅是以房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，所以定額稅率因不符合稅率形式選擇要求可以排除在外，剩下的就是比例稅率形式。從實現(xiàn)公平的角度出發(fā)，稅率形式應(yīng)選擇累進(jìn)稅率。累進(jìn)稅率雖然具有較好的縱向公平性，但累進(jìn)級距不容易把握，計算比較復(fù)雜，征稅成本相對較高，且累進(jìn)級距若過高過猛，容易打擊納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。那么物業(yè)稅的稅率究竟應(yīng)該選取哪種形式，按照"簡稅制，寬稅基、低稅率"的原則和物業(yè)稅的稅源特點，國務(wù)院發(fā)展研究中心不動產(chǎn)稅制改革課題組在《不動產(chǎn)稅的稅種、稅率設(shè)計和稅收歸屬的探討與建議》一文中指出稅率形式應(yīng)采用比例稅率。

　　3.開征物業(yè)班的前期準(zhǔn)備工作

　　在物業(yè)稅開征前，政府相關(guān)部門應(yīng)該做好廣泛的納稅宣傳和政策解釋工作，要讓納稅人轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念中對個人財產(chǎn)無須納稅的思維，最大限度的消除納稅人繳納物業(yè)稅的抵觸情緒。要讓納稅人深刻理解到，稅收是"取之于民，用之于民"。這項工作對物業(yè)稅改革的有效實施具有至關(guān)重要的作用。在完成這項工作的同時，還需要健全相關(guān)的社會保障體系，在保證物業(yè)稅改革目標(biāo)得以有效實現(xiàn)的同時，讓普通居民的生活不受到較大的影響。

　　在物業(yè)稅開征前還需要完善相關(guān)制度和體系。如:財產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系和征管服務(wù)體系等。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過建立稅法公告制度，確保納稅人能夠及時準(zhǔn)確的了解到物業(yè)稅法變動的信息，通過增設(shè)地區(qū)稅務(wù)所和發(fā)展稅務(wù)代理中介服務(wù)，為納稅人營造良好的納稅渠道。通過財產(chǎn)備案制度能夠讓稅務(wù)機(jī)關(guān)了解到納稅人房地產(chǎn)的狀況，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅過程中更好的為納稅人服務(wù)。

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