【摘要】：我國房地產業和房地產市場最近三十多年的發展取得了巨大成就,社會居住條件明顯改善,城市面貌大為改觀,并作為支柱產業和消費熱點推動國民經濟持續快速發展。但發展中也呈現出許多問題:區域間的發展不平衡與區域內結構失衡共存;土地國有專屬壟斷,土地財政的依存度很高;地方政府、房地產商、消費者和金融機構等各主要市場關聯主體方形成錯綜復雜的利益關系,房地產市場套利、投機和行政尋租屢禁不止,缺乏長效管控機制,地價、房價一直隨中央政府調控政策的周期和強度而大起大落,這不利于該產業和市場的可持續健康發展,危害國家經濟和社會穩定。本文運用非線性動力學、博弈論等理論研究房地產經濟系統規律及其宏觀調控政策因素,具有重要的理論和實踐意義。本文的主要工作是,通過收集、整理和分析我國房地產市場發展史、房地產制度及宏觀調控政策變遷史,總結我國房地產市場的六大特性,剖析房地產市場主要利益主體的行為特征。在此基礎上完成:(1)建立有限理性的地方政府與房地產商間地價和房產產量決策的動力系統模型,分析其動平衡點解及穩定性條件,研究區域地價房價比在該動力系統中的重要性,并用DFC方法實現對該動力系統混沌的控制;(2)分別在均衡市場和非均衡市場下,建立有限理性、非線性成本的區域房地產商利益集團內部產量競爭分配決策動力系統模型,研究該動力系統動平衡點解及其穩定域,并分析地價房價比、房地產商稅負水平以及市場供求非均衡參數對動力系統演化的影響;(3)基于有限理性、適應性預期和市場供求非均衡因素,構建區域房地產市場地方政府、房地產商、金融機構和購房者之間利益博弈的動力系統模型,研究該動力系統的動平衡點特征及其在李雅普諾夫函數方法下的穩定性,并數值模擬分析中央政府財稅政策、行政管控政策和行業狀態參數對該動力系統演化的影響及現實意義,最后用DFC方法分析中央政府如何控制區域房地產市場主體行為動力系統混沌態;(4)在研究房地產市場主要關聯利益主體行為動力系統規律和宏觀管控政策對動力系統演化影響的基礎上,提出宏觀調控政策建議。本文的主要結論是:①區域地價房價比在房地產市場主體行為動力系統穩定平衡時是恒定的,管理區域地價房價比可實現對區域房地產市場的管控。中央政府可分區域制定地價房價比指標,同步采用地價房價比管理、供求引導和財稅管理的宏觀調控政策能夠有效杜絕調控政策實施中的蹺蹺板效應。②均衡市場下房地產寡頭產量分配動力系統存在“完美”穩定動平衡點即動態博弈的Nash均衡點,區域地價房價比可決定房地產供給市場結構即寡頭壟斷、壟斷、零產量(滯漲)、二周期態和混沌態,這是非均衡市場下該系統的一個特例;非均衡市場下房地產寡頭產量分配動力系統“完美”穩定動平衡點可能不存在,但次優穩定動平衡點總是存在的,此時房地產供給市場結構主要取決于區域地價房價比、房地產寡頭稅負水平和市場非均衡程度。③區域房地產市場主體行為動力系統平衡點是“完美”穩定動平衡點即市場主要主體利益博弈穩定Nash均衡點,房地產市場管控的根本目標在于理清和調整市場主體各方利益關系以維系宏觀經濟平穩運行,而不是直接調節市場供求以實現居者有其屋;該動力系統演化規律:購房者剛性需求占比、房屋租金率、城鎮化率、土地整治成本率和土地財政依存度的上升,均推動區域房地產市場均衡供給量、需求量和價格上揚;房產保有稅率、二次交易稅率和房產投資機會成本率的上升,均促使區域房地產市場均衡供給量、需求量和價格下行;而房地產商綜合稅負率的上升,則推高該市場的均衡需求量和房價。把握房地產市場主體行為動力系統演化規律,有助于更好管控房地產市場。④房地產市場宏觀調控應改革土地利用管理制度和降低地方政府土地財政依存度;建立以動態調整房地產商稅負、房地產二次交易稅負和房地產保有稅負、實行區域性差異化政策和反腐敗常態化為主的長效管控機制;建立以提高房地產業直接融資比例、完善社會保障體系和正確的房地產市場調控目標輿論導向為主的房地產預期管理機制等方面,多位一體配套進行,是一項系統性復雜工程。
【學位授予單位】：重慶大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：O19;F299.23

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本文編號：2738488