住宅產業是國家確立的新的經濟增長點之一，為此，國家要求金融業給住宅業相應的支持。但從國外的經驗看，金融業支持住宅產業的發展如同一把雙刃劍：既能加快住宅產業的發展，又能使經濟過熱，發生“泡沫”現象。尤其是日本的“住專”危機發生后，人們更加深了對金融業與住宅產業結合后的“泡沫效應”的猶豫。因此，分析一下金融支持住宅產業的泡沫效應及防治，做到有備無患，對于發展我國的住宅產業是大有益處的。

　　泡沫經濟通常是指虛擬資產(如股票、證券、房地產等)的價值增長大大超過實體經濟增長的異常膨脹 至于金融業支持住宅產業會誘發泡沫經濟的一般機理如下：

　　由于住宅與土地的不可分性，使得住宅價格中包含有相當部分的土地價格因素，而土地是虛擬資本，其本身并無價值，只不過是因為它能給持有者帶來地租才使其有了價格 因而土地資產的價格就取決于它能帶來多少收益。而未來價格(期待價值)卻影響現在的價格。所以在對土地的投機中，未來價格的預測往往是決定性的。如果預想資產價格會上升。那么現在的價格也會上升。由于對未來價格的預測具有很大的不確定性，所以虛擬資產價格變動無常，而且變動幅度也沒有絕對的界限，理論上可以從零到無窮大。比如日本在1986年1月到1 989年末的3年問，地價上漲了3倍多。東京都的地價上漲幅度更是令人咋舌。這樣的資產膨脹顯然已脫離了經濟實體的成長軌道，形成了典型的泡沫經濟。這種資產價格的變動是無法用一般商品價格變動的規律去解釋，只能歸因于投機心理。

　　從上面對泡沫經濟的成因機理分析，我們可以發現，要使預想中的價格變動變為現實的資產膨脹，有兩個條件：即一要有不斷的資金注入，以維持市場價格的上揚 二是投機心理的持續。兩個條件中少了一個，就難以形成泡沫。所阻要扼制泡沫經濟，也要從上面兩者人手。

　　首先是投機心理的破除。這一方面需要有完備的法律體系來抑制過度投機。比如美國法律規定REIT(房地產投資信托)出售持有期少于4年的房地產所獲增值及出售持有期少于6個月的證券收入不得超過年總收入的3O%。另一方面要及時發布一些宏觀經濟信息及分析報告，使投資者認清形勢，避免盲目跟風。

　　其次是泡沫發生階段，切斷資金的持續注入。這只能靠宏觀調控與制度的完善，而不能因此禁止金融業支持住宅產業的發展，否則就是因噎廢食 這一點從下面對日美兩國的對比分析中可以清楚地看出。

　　去年日本“住專 危機使得許多人開始責難金融業支持住宅產業。但我們只要仔細分析，就會發現，筆耕論文新浪博客，“住專危機的根本原因不在于金融業參與了住宅產業，而在于日本的制度危機。日本泡沫經濟的主要原因在于政府管理不力，在推行金融自由化過程中，把美國的放松規制變成了放松管理。在經濟過熱時，對于抑制金融機構向房地產融資控制不力。尤其是由于政治體制原因，日本的七大住專要職均由大藏省退休官員擔任，使住專沒有受到應有限制，從而使其他資金通過各種渠道流進住專、參與房地產業。一方面誘發了泡沫經濟。另一方面也為住專危機埋下了伏筆。另外就是一些應有的規章制度沒有貫徹 比如：

　　本住宅銀行在沒有可靠擔保的情況下，向兩家不動產公司貸款6O億日元．結果全部變為呆帳。為此，日本地方檢察院和警視廳于1 996年6月1 7口對日本住宅銀行進行搜查。

　　相反．作為金融業與住宅產業結合最為緊密的國家 美國卻并沒有發生泡沫經濟，這是為什么呢?關鍵在于美國有一個健全的法律框架與有效的政府調控系統。在1933年，美國就通過了《住宅抵押貸款法》，用以對住宅抵押貸款的規范。此后叉相繼頒布了《對雇主貸款法》和《國家住宅法》等。同時，美國對各參與住宅產業的銀行有嚴格的資產比率控制，使銀行始終能穩健經營。在調控系統上，美國成立了由初級市場保證機構(如聯邦住宅管理局、聯邦退伍軍人管理局等)、聯邦住宅貸款銀行系統和二級市場經營系統組成的管理系統，使得政府對住宅產業的調控能有效地實施，避免經濟過熱的發生從上面對泡沫效應的機理闡述和日、美兩國的分析中，我們可以得出結論：無論從理論上還是實踐上來看，雖然在形成泡沫經濟的過程中，金融業起了推波助瀾的作用，但根本原因不是金融業參與了住宅產業，而是該國金融制度或金融體系的缺陷引起的，或是宏觀當局放松調控所致 否則，作為住宅金融最為發達的、證券化最為徹底的美國為何沒有發生泡沫經濟呢?所以金融業參與住宅產業發展僅是誘使泡沫效應的一個條件，但它不是根本原因。我們不能因噎廢食，由此扼制金融業參與住宅產業，而應該加強管理、調控工作，使住宅產業發展與金融支持走上良性發展的道路。根據我國的實際情況，我認為要避免金融參與住宅產業發展的泡沫效應，需要做好以下幾方面的工作：

　　1、完善相應法律、法規的制定與實施。比如“抵押法”的制定、金融機構資產負債比率的嚴格控制等。

　　2、成立政策性的住宅銀行作為國家參與、調控住宅金融市場的機構中介。

　　3、加快專業銀行的商業化進程，改變目前因資金產權不清而引發的盲目投機4、國家要建立宏觀經濟信息的定期披露制度，使投資者了解經濟狀況，做出正確的判定。

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