第 1 章   緒論 

1.1   研究背景和意義 
2013 年，習近平總書記在哈薩克斯坦納扎爾巴耶夫大學發(fā)表演講時首次提到” 一帶一路“戰(zhàn)略，“一帶一路”戰(zhàn)略充分體現(xiàn)了中國愿與世界各國共同開發(fā)建設(shè)絲綢之路和海上絲綢之路的愿景，有利于推動各國區(qū)域間合作，促進亞洲經(jīng)濟發(fā)展。[1]“一帶一路”戰(zhàn)略一度被認為是“中國版馬歇爾計劃”的戰(zhàn)略載體。”一帶一路”借助既有的、行之有效的區(qū)域合作平臺，充分依靠中國與有關(guān)國家既有的雙多邊機制，將中國自身在產(chǎn)能上、技術(shù)與資金上、經(jīng)驗與模式上的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢和合作優(yōu)勢，實行全方位開放的創(chuàng)新發(fā)展思路。[2]通過“一帶一路”，中國與“一帶一路”沿線國家建立更加平等的、平衡的新型全球戰(zhàn)略發(fā)展伙伴關(guān)系，進一步加深溝通與合作，強化世界經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的根本。“一帶一路”歸根結(jié)底來講是為內(nèi)陸和沿海地區(qū)開拓國際市場，培育國際市場空間，激發(fā)國際市場潛力，完善國際市場規(guī)則，力求將開放腹地變?yōu)榍把亍3]“一帶一路”的東西兩端分別是經(jīng)濟發(fā)展活力強的東亞地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達的歐洲經(jīng)濟圈，中間連接著中亞、西亞、東南亞、南亞等主要以發(fā)展中國家為主的新興經(jīng)濟體。[4]在目前的”一帶一路“規(guī)劃中，該戰(zhàn)略是以吉林省的琿春市為東部結(jié)點，向東通過俄羅斯扎魯比諾港和朝鮮羅津港進入日本海，構(gòu)建東北亞地區(qū)的海上絲綢之路，向西則與蒙古和俄羅斯以鐵路相連，形成新的亞歐大陸橋，建設(shè)東北亞地區(qū)的陸路“絲綢之路”。由此，吉林省作為被納入國家“一帶一路”戰(zhàn)略的成員，目前面臨的既是機遇也是挑戰(zhàn)，而延邊州作為省內(nèi)中俄朝三國交界點，更是東北亞開發(fā)開放及國際合作的核心區(qū)域。鑒于延邊州獨特的地域特點和發(fā)展優(yōu)勢，其在國家“一帶一路”建設(shè)中具有一定的戰(zhàn)略地位，可以承擔擔負特定責任和任務(wù)，在促進實現(xiàn)國家“一帶一路”整齊戰(zhàn)略過程中可以起到特定的作用。 
..........

1.2   相關(guān)研究綜述 
義烏國際商貿(mào)城作為小商品國際貿(mào)易的典范，國內(nèi)有很多針對義烏國際商貿(mào)城的研究論文，如分析商貿(mào)城的成功模式、研究商貿(mào)城發(fā)展中遇到的問題及以后的發(fā)展方向等，而針對以義烏商貿(mào)城經(jīng)營模式為范本的地方商貿(mào)城的研究較少。本文中的延邊義烏商貿(mào)城因其獨具特色的地域位置及發(fā)展前景，具有一定的研究意義，因此本文從經(jīng)濟評價的角度對延邊義烏國際商貿(mào)城進行研究，通過市場分析、主要經(jīng)濟參數(shù)分析和主要經(jīng)濟指標分析等對被研究項目方案評價既定目標的可行性，分析經(jīng)濟效益的優(yōu)劣，從而有針對性地提出意見和建議。 
..........

第 2 章   項目概況及市場分析 

2.1   項目概況 

延邊義烏國際商貿(mào)城建設(shè)地點位于延邊州龍井市工業(yè)集中區(qū)內(nèi)，東至工業(yè)集中區(qū)西緯五路；西至龍井熊樂園及光新村；南至海蘭江堤壩；北至延龍路。場區(qū)占地面積467900m2。本項目建設(shè)內(nèi)容包括批發(fā)市場、民俗商業(yè)街、高檔酒店、高檔公寓、高檔寫字樓及配套公用工程設(shè)施等。 總占地面積 467900m2，總建筑面積 1046998m2。建成后可容納商戶 60000 余戶，形成以龍井市為核心，輻射東北地區(qū)和俄羅斯、日本、朝鮮、韓國等國家的義烏商品貿(mào)易城。本項目建設(shè)符合國家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略，符合吉林省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合長吉圖開發(fā)開放先導區(qū)的有關(guān)政策，能夠有效促進圖們江區(qū)域內(nèi)商貿(mào)行業(yè)發(fā)展。 項目位于龍井市工業(yè)集中區(qū)內(nèi)，交通十分便利，擁有良好的物流發(fā)展基礎(chǔ)。 工程供水、排水、供電、供暖以及交通運輸?shù)葪l件依托于龍井市工業(yè)集中區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，可為充分保證項目實施及運營。 

...........

2.2   市場分析
世界經(jīng)濟一體化的步伐愈來愈近，對外經(jīng)濟貿(mào)易在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越突出，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的不可缺少的組成部分。為加快發(fā)展外經(jīng)貿(mào)，擴大整體經(jīng)濟運行的外向度，早在 2009 年國務(wù)院批復(fù)了《長吉圖規(guī)劃綱要》，規(guī)劃的戰(zhàn)略目標是大力發(fā)展吉林省長春—吉林—圖們江地區(qū)(即延吉、圖們、琿春)，使延邊朝鮮族自治州成為發(fā)展長吉圖地區(qū)的先鋒，從而有效地促進中國東北地區(qū)與朝鮮、俄羅斯、韓國等東北亞鄰國的貿(mào)易往來，帶動與其他國家的經(jīng)貿(mào)關(guān)系發(fā)展，促進東北亞和環(huán)日本海經(jīng)濟圈經(jīng)濟繁榮發(fā)展、維護穩(wěn)定的雙邊或多邊關(guān)系。[12] 截至目前，延邊州內(nèi)貿(mào)貨物跨境運輸開通運行，各類工業(yè)集中區(qū)功能更加完善，延邊成為第三批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。2015 年，延邊州生產(chǎn)總值完成 887 億元，同比增長 7%，是 2010 年的 1.6 倍，五年年均增長 9.8%；延邊州舉辦并參與了多項招商活動，全州共簽約 205 個項目，合同投資總額 1441 億元；全州外貿(mào)進出口總額預(yù)計實現(xiàn) 21 億美元，較 2010 年增長 40%，較 2005 年增長 2 倍。 綜合看來，延邊州對外貿(mào)易發(fā)展形勢喜人，這與延邊州政府大力提倡發(fā)展“外向型經(jīng)濟”的戰(zhàn)略方針是分不開的。一直以來，延邊州采取多項措施支持“外向型經(jīng)濟”的發(fā)展：一是助推轄區(qū)特色產(chǎn)業(yè)新發(fā)展。落實促外貿(mào)穩(wěn)增長的各項措施，建立健全品牌建設(shè)機制，幫扶州內(nèi)特色產(chǎn)品獲批生態(tài)原產(chǎn)地產(chǎn)品保護品種，幫助轄區(qū)特色產(chǎn)品提高國際競爭力；二是提升貿(mào)易便利化水平，推進貨物通關(guān)單無紙化的開展，助力口岸”大通關(guān)“建設(shè)，，有效地提升了對外貿(mào)易便利化水平，，同時通過新聞媒體等做好外貿(mào)宣傳，使企業(yè)及時了解政策，保證進出口企業(yè)通關(guān)便捷、成本降低，切實感受到了政策實惠；三是提出服務(wù)和保障民生新舉措，增加延吉機場航班數(shù)量，創(chuàng)新推出旅檢專用通道，縮短旅客通關(guān)時間，提高進出境旅客的舒適感，促進跨境旅游發(fā)展。 可以說政府的引導扶持作用在逐漸增強，主要貿(mào)易國的溝通也在不斷強化，這為國內(nèi)外企業(yè)營造了和諧有序、誠信守法的經(jīng)濟環(huán)境。延邊州的對外貿(mào)易，尤其是旅游購物商品的發(fā)展?jié)摿艽螅哂休^大的發(fā)展空間。延邊州也正在利用其地緣優(yōu)勢和工業(yè)產(chǎn)品在國際上的價格優(yōu)勢，逐步打造面對俄遠東地區(qū)和朝鮮的最大商品集散地。
..........

第 3 章   項目建設(shè)投資估算和融資方案 ........ 25 
3.1   建設(shè)規(guī)模及投資估算 .... 25 
3.1.1   建設(shè)規(guī)模 .......... 25 
3.1.2   投資估算 .......... 27 
3.2   項目融資方案 ........ 35
第 4 章   項目主要經(jīng)濟指標分析 ........... 37 
4.1   項目財務(wù)評價指標計算與分析 ........... 37 
4.1.1   編制依據(jù)及相關(guān)說明 ..... 37 
4.1.2   建設(shè)周期及生產(chǎn)經(jīng)營年限 ..... 37 
4.1.3   財務(wù)評價 .......... 37 
4.2   不確定性分析 ........ 41 
4.2.1   敏感性分析 ...... 41 
4.2.2   盈虧平衡分析 .......... 41 
4.3   項目社會效益分析........ 42 
4.3.1   項目社會效益分析 ......... 42 
4.3.2   項目環(huán)境影響分析 ......... 43 
4.3.3   社會風險分析 .......... 43 
第 5 章   結(jié)論與展望 ........ 44 

第 4 章   項目主要經(jīng)濟指標分析 

4.1   項目財務(wù)評價指標計算與分析 
本項目計算期 20 年，通過對比總投資額和年度投資額，確定建設(shè)周期 5 年，從總體規(guī)模考慮，建成一部分投入使用一部分，項目從第 2 年開始有收益，至第 8 年(全部建成后的第 3 年)開始以后各年收入按設(shè)計收入規(guī)模的 100％計算。 根據(jù)項目的整體定位，參考東北三省范圍內(nèi)在區(qū)域環(huán)境、項目功能、檔次定位等方面相似度較高、具有可比性且已運營的市場價格以及延吉市內(nèi)具有相似功能的大型商城或批發(fā)市場的價格為參考： 商鋪攤位出租：目前延吉西市場的商鋪攤位出租價格普遍為 120 元/(m2·月)，根據(jù)規(guī)模差異，估算本項目商鋪攤位出租價格為 150 元/(m2·月)，出租面積 718000m2，得出正常年可收入約 129240 萬元； 倉庫出租：根據(jù)延吉信息港出租出售信息，了解延吉市內(nèi)倉庫出租價格在 0.39-0.6元/(m2·d)，綜合比較本項目的條件，倉庫出租費估算為 0.5 元/(m2·d)，出租面積90000m2，年收入約 1642.50 萬元； 辦公房間 816 套，平均出租率按 70％估算。據(jù)了解，與商貿(mào)城性質(zhì)相似的延吉時尚廣場內(nèi) 80 平方米的寫字間每月租金為 1800 元，按照面積差異，本項目寫字間每套按 2000 元/月估算，年收入約 1370.88 萬元； 公寓及酒店客房 1400 套，平均入住率按 60％計算。據(jù)統(tǒng)計，目前延吉市四星級賓館平均價為 350-450 元/套/日，考慮到該項目酒店位置位于龍井地區(qū)而不是延吉市中心，按日收入按 300 元/套計算，得出年收入約 9224.28 萬元； 停車位 8180 個，日均停車率按 50％計算，日停車系數(shù)按 5 考慮，收入按 5 元/(次·d)計算，年收入約 3732.13 萬元。 
...........

結(jié)論

延邊義烏國家商貿(mào)城的規(guī)劃建設(shè)符合吉林省延邊地區(qū)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略布局，進一步強化了長吉圖一體化發(fā)展勢頭，同時也順應(yīng)了龍井市政府重點發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策走勢，對龍井市乃至延、龍、圖的服務(wù)業(yè)發(fā)展起到帶動與表率作用。該項目在經(jīng)濟上實行部分貸款和自有資金建設(shè)的融資計劃是完全可行的。從工程投資估算和財務(wù)評價結(jié)果看，本工程的各項經(jīng)濟指標較好，在一定年限內(nèi)可以收回投資并獲得較好的經(jīng)濟效益，具有較好的還款能力以及抗風險能力。針對項目建設(shè)特點，提出建議如下： 
1．項目投資額巨大，需在下階段根據(jù)市場需求情況進一步確定項目采用全租、租售結(jié)合還是全售的運營方式，從而確保空間資源的合理利用性，保證商貿(mào)城的收益性； 
2．因建設(shè)資金大部分為貸款，建設(shè)單位在落實建設(shè)資金的籌措準備工作中應(yīng)穩(wěn)步推進，簽好貸款方意向書，保證項目具有最基本的建設(shè)條件； 
3．由于工程量巨大，應(yīng)按照工程建設(shè)要求，合理施工，節(jié)省投資，同時制定可行有效的回款計劃，盡可能的提高項目的經(jīng)濟實用性。 
4．項目定位為義烏的商品對外集散和國外的商品對內(nèi)集散，兩個集散均需通過口岸。因此，建議地方政府能夠制定相應(yīng)的邊貿(mào)政策，對該項目的運營給予必要的政策支持和幫助。 
.........
參考文獻(略)

本文編號：98605