從廣義上講，任何利用自有住房以取得或增加養老資金的做法都可算是“以房養老”。狹義上講，即是“倒按揭”。投保人將房屋產權作抵押，按月從保險公司領取現金直到身故，相當于保險公司通過分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產權，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”。
　　按照對自有住房的處置方式分，“以房養老”有以下幾種類型：第一，抵押房式。將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差價款養老；或者將房子出租，自己住老年公寓，用租金養老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，換購小房，用差價款養老；②售出住房，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款養老。對于第一種形式，民政部解釋老年人把自己的房產交給由政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養老費由這些機構按月提供，老人病故后，剩余的部分交給他的繼承人。這是社會機構承攬的反向抵押貸款養老，屬于社會機構提供的以房養老業務，可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。自己售房和出租房等均有較大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等產生較大不確定性。后面的兩種形式都具有較高的交易成本和不確定性，民政部稱這兩種方式為“以房換養”和“以房自助養老”，屬于自助性養老。
　　“以房養老”是個外來品，是一種特別的融資養老形式。它不僅可實現金融資產在個人一生期間的合理配置與妥善安排，還可以實現住宅資產在個人一生期間的合理配置與妥善安排，在我國具有一定的生存空間，應該成為我國養老保障模式的一種補充。
　　首先，它能在一定程度上能夠緩解我國養老資金缺口大這一矛盾。目前，我國已經進入老齡社會。60歲以上的老年人口占全國總人口的11％，預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占近1／4的總人口數。老年群體的養老保障也將會產生多種需求。現有的國家保障、商業保險難免有援手不夠的地方，且如此龐大的養老人口需要強大的養老資金準備。中央財政用于養老保險的撥款逐年遞增，資金需求量越來越大按照即定計劃，到2020年我國基本實現覆蓋城鄉居民的社會保障體系，農村養老保障將納入其中，這將會造成更大的資金缺口。而“以房養老”是為應對老齡化社會的來臨住房保障制度的一項新舉措，將房產的商品屬性與保障性結合起來，房產具有了融資和養老雙重功效，是老年人晚年生活提供保障的一種補充養老方式。
　　第二，“以房養老”能夠部分緩解城市住房的供需矛盾，對擴大市場租賃房源也起到了一定的積極作用。城市化步伐加快，城市人口不斷增多，雖然城市規模不斷增大，新的住宅小區不斷建成，但是對于城市中、低收入者來說，不具有購房的經濟實力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養老”的老年人以哪種方式處置房產，都可以讓出一部分房子的使用權，能夠適當增加市場上的房源。例如，北京“養老房屋銀行”就認為通過這項業務收來的房子應該以小戶型為主，且預計大多數房屋的房齡老，但地理位置好，這些房源在二、三級市場將很受歡迎，對資金不算富裕的年輕人來說很合適，并且可以在一定程度上緩解北京目前住房問題的供需矛盾。
　　第三，對于適合的人群來說，確實解決了他們的養老需求。適合的人群是指擁有住房獨立產權且有自身經濟或健康狀況不能負擔需求的獨居老人。北京、上海等大城市空巢老人數量隨著老齡化的加快而增多，子女出國或其他原因導致獨自居住。他們更愿意呆在家里，呆在自己熟悉的環境。目前，我國的區域發展不平衡，大城市與小城市，高消費水平的城市與低消費水平的城市，農村與城市，東部與西部等等人們的需求水平不相同，導致各地的養老資金需求不同。我國目前的養老保障提供的是基本的生活需求，但對于“房產富人，現金窮人”的老年人來說，若要享受更高質量的生活，更多的社會服務，需要更多的資金，當手頭資金不夠的時候，房產則可以成為最主要的支撐。另外，由于我國人民生活水平的提高，公共衛生服務體系的建立，醫療保障水平的改善，人們的平均預期壽命增加，老年人的晚年花費增加，特別是醫療，意味著需要更多資金的投入，而“以房養老”則成為選擇之一，對于某些適合的人來說，可能是唯一的選擇。
　　以房養老“實行困難原因：
　　第一，制度層面的長期性。國外有較為成熟的”以房養老“，制度較為完善，能夠順利操作。我國政府如何定位”以房養老“，有多大的決心推行這一方式，目前很難說。即使試點的結果是有操作的空間，政府是否加以制度化，并制定相應的配套制度也有待時日。
　　”以房養老“應當由公益性機構還是私益性機構運作，或者說更多的以哪種機構來運作更合適，目前也處于摸索階段。民政部給予”以房養老“的解釋中指出，由公益性機構出面處置老年人的房產。但實際上北京”養老房屋銀行“完全是企業性行為。在民政部給予的有關”以房養老“的解釋中，”養老房屋銀行“不屬于其中任何一種形式。
　　此外，我國的”以房養老“也沒有明顯的制度優勢。美國的老年人采取”以房養老“，子女沒有意見，一方面西方人的家庭觀念不同于東方，父母的房子不一定非要交于子女繼承；另一方面繼承還牽涉到高額的遺產稅。子女要繳納高達60％一80％的遺產稅才能繼承遺產。而”倒按揭“金額部分是可以免稅的，因此老年人以這種方式處置房產可以避稅。但在我國，并沒有這些稅收政策，如果老年人以房產養老，可以自己或由親友通過市場化手段，出售或出租自己的房產，筆耕論文，所以我國”以房養老“的制度優勢并不明顯。
　　第二，技術層面的多阻礙性。國外”以房養老“之所以能夠順利進行，一個最重要的原因是技術層面的可操作性。對于如何評價房產價值，根據老年人的健康狀況推算老年人的預期壽命。根據不同老年人的實際情況找出最適合此老年人的養老模式。由專門的機構從事這樣的工作，達到了專業化的水平，得到民眾的信任。對于他們的推算結果能夠得到普遍性的認同。但目前在我國這樣的機構可以說是鳳毛麟角。”倒按揭“涉及到利率變動房產價值變化，老年人預期壽命等眾多不確定性因素的影響，導致銀行也多有顧慮。且目前我國房產使用年限為70年，如果老年人在向有關機構申請”以房養老“時，房產使用期限將近，那又如何計算，而在農村宅基地是不能抵押的，諸多技術層面難題的出現使”以房養老“面臨眾多挑戰。      

 

本文編號：6392