城鄉二元土地制度背景下,政府征地時返還給集體的留用地長期處于粗放利用狀態。農地入市為該問題提供了解決途徑,但入市過程中缺乏對土地增值收益分配的整體統籌,出現了利益尋租、過度開發、利益失衡等問題。構建公平有效的利益分配機制是推動留用地入市的關鍵,探索與城市轉型發展相適應的入市模式與政策,對城鄉一體化建設和城市高質量發展具有深遠意義。研究首先從土地產權角度分析留用地低效利用的本質原因和解決途徑,并梳理農地入市政策嘗試和當前實施困境,認識到政策難點在于土地增值收益分配。然后從土地收益分配視角出發,解讀深圳的留用地劃定歷程和土地遺留問題,說明農地入市的實質是政府在征地過程中讓渡一定土地發展權,允許農村集體參與土地非農化開發過程。其次,在解釋城市轉型發展運作機制和行動原則的基礎上,提出評價留用地入市的標準:“擴大現金流收益”和“推進人的城市化”。針對該標準,選取深圳城市更新和整村統籌兩種留用地入市模式作為評價案例,以利益博弈為切入點,分析入市過程中政府、集體、村民三方的利益訴求、博弈策略和博弈狀態,并依據標準評價入市的空間發展成效,發現兩種入市途徑分別存在市場失靈和低效治理的困境。基于案例分析的...

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【學位級別】：碩士

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摘要
Abstract
第一章 緒論
    1.1. 研究背景
    1.2. 研究意義
        1.2.1. 理論意義
        1.2.2. 實踐意義
    1.3. 概念界定
    1.4. 研究綜述
        1.4.1. 留用地的國內相關研究
        1.4.2. 農地入市相關研究
        1.4.3. 國(境)外研究動態
        1.4.4. 既有研究不足方面
    1.5. 研究思路與框架
    1.6. 研究方法與技術路線
        1.6.1. 研究方法
        1.6.2. 技術路線
第二章 留用地的現狀問題及入市政策
    2.1. 留地安置概念及土地開發模式
        2.1.1. 留地安置制度演化歷程
        2.1.2. 留用地的開發模式
    2.2. 留用地的現狀問題及本質原因
        2.2.1. 留用土地的相關問題
        2.2.2. 問題本質: 產權殘缺導致資源低效配置
    2.3. 解決途徑: 推動留用地流轉優化土地資源配置
        2.3.1. 基本思路: 明確產權邊界,降低交易成本
        2.3.2. 政策嘗試: 經營性集體建設用地使用權入市流轉
    2.4. 實施困境: 難以實現增值收益公平分配
第三章 存量發展要求及深圳留用地入市背景
    3.1. 轉型發展: 存量規劃的核心內涵與發展機制
        3.1.1. 轉型的理論解釋: 城市化兩階段模型
        3.1.2. 發展的機制轉變: 資本性支出減少,經營性成本上升
    3.2. 存量規劃的要素配置原則
        3.2.1. 降低城市化風險
        3.2.2. 擴大現金流收益
        3.2.3. 推進人的城市化
    3.3. 深圳市留用地的構成及特征
        3.3.1. 第一階段(1980-1989): 貨幣補償為主,留地安置萌芽
        3.3.2. 第二階段(1989-2004): 用地需求激增,城市化統征統轉
        3.3.3. 第三階段(2005-至今): 征地留用地歷史遺留問題修正階段
    3.4. 流轉困境: 土地歷史遺留問題加劇空間資源約束
        3.4.1. 留用土地現狀: 規劃實施薄弱,經濟效益低下
        3.4.2. 土地歷史遺留問題突出
        3.4.3. 可供開發空間飽和,存量挖潛需求強烈
第四章 利益博弈: 深圳留用地入市開發案例分析
    4.1. 深圳“農地入市”政策實踐與利益共享機制探索
        4.1.1. 深圳留用地的產權基礎: 完整的產權結構
        4.1.2. 深圳留用地入市流轉相關政策
    4.2. 市場運作下的農地入市: 城市更新拆除重建模式
        4.2.1. 運作機制——共享土地增值收益
        4.2.2. 項目案例
        4.2.3. 利益博弈及市場失靈風險
    4.3. 政府主導下的農地入市: 整村統籌模式
        4.3.1. 運作機制——利益共享責任共擔
        4.3.2. 項目案例
        4.3.3. 利益博弈及低效治理困境
    4.4. 深圳留用地入市流轉的運作模式績效對比
        4.4.1. 城市更新綜合績效評價
        4.4.2. 整村統籌綜合績效評價
        4.4.3. 模式綜合對比與反思
第五章 留用地入市政策的局限與創新
    5.1. 留用地入市的政策局限
        5.1.1. 市場需求不足: 留用地進入工業和商業用地市場作用有限
        5.1.2. 用途變更風險: 貿然進入商品房市場存在巨大風險
    5.2. 突破局限的潛在途徑: 引導集體從經營產業轉向經營物業
        5.2.1. 城市需求角度: 解決流動人口居住問題,擴大公共服務收費來源
        5.2.2. 集體需求角度: 轉向物業經營,創造持續收入
        5.2.3. 城鄉供需匹配
    5.3. 留用地入市方式: 引導留用地進入租賃住房市場
        5.3.1. 基本思路: 構建面向流動人口的住房供給渠道
        5.3.2. 入市模式建議: 引導留用地進入租賃住房市場
        5.3.3. 創新機制設計
        5.3.4. 模式效果預測
    5.4. 相關配套制度
        5.4.1. 留用地歷史欠賬納入計算
        5.4.2. 制定政策剛性底線和彈性空間
        5.4.3. 建立公開透明的物業管理信息平臺
        5.4.4. 農民轉股民:農村集體經濟組織股份制改革
第六章 結論與展望
    6.1. 研究總結
        6.1.1. 留用地入市的本質解讀和要求
        6.1.2. 現有政策對留用地收益增長的作用有限,建議留用地進入租賃住房市場
        6.1.3. 留用地入市模式對比
    6.2. 研究的創新點
    6.3. 研究的不足之處與改進方向
參考文獻
致謝
在學期間主要科研成果



本文編號：3986597